“艱難買房為剛需,家無產權怎安居”,這是懸掛在廣竹北買房子州市天河區珠村東環路附近的翠屏富通雅苑小區內的維權豎幅。近一個月以來,在這裡入住了兩年的464戶業主通過各種方式來公開表達自己的訴求。他們購買的房子動輒百萬元,卻因開發商擅改房屋規劃,封閉陽臺、花池,部分綠化占用規劃路等原因,導致業主入住2年多的房子仍然未通過規劃驗收,不僅房產證沒有了影子,而且重金購買的房子還成了“違章建築”。
  開發商廣州攀達房地產開發公司相關負責人承認,出現這樣的問題確實是他們工作失誤所致,他提出了拆除業主的牆體等解決方式。然而廣州市規劃局回應稱,翠屏富通雅苑在申請規劃驗收前,開發商做了擅自封閉陽好房網臺等改動房屋規劃的違法行為,業主的房子也就不可避免地被定性為擅自違建。根據《廣州市城鄉規劃程序規定》,就算開發商整改,最後小區實際容積率面積跟原規劃許可容積率面積相符,還需要經過嚴格公示,最後要經過城管部門對違建處罰並執行完畢後,規劃部門才可以對這個項目進行規劃驗收。
  憶當初
  “百變賣房子戶型”N+1打動業主
  衝著開發商贈送面積的誘惑SD記憶卡,李小姐當時以均價1.7萬多元/平方米的價格在那裡購置了房屋,付出了近200萬元。她的房子中的陽臺可封閉為卧室使用,相當於三房變四房。
  翠屏富通雅苑小區的業主們最近都顯得非常焦慮,為了房產證的事情,他們隨身碟這大半年忙得不可開交。
  富通雅苑於2009年底開售,曾因產品N+1戶型設計,吸引了不少外地人而暢銷。在小區業主提供的當年開發商的銷售宣傳單上書寫著“N+1”戶型、“買房送一房”這些內容。
  對於消費者而言,贈送1間房子的“誘惑”無疑是難以拒絕的。翠屏富通雅苑D棟的李小姐告訴南方日報記者,當時開發商推出的“N+1”之所以廣受青睞,其優勢是顯而易見的。通過贈送面積擴大實際使用空間,實際房屋單價就被攤薄。其次,稅費、物管費等費用按建築面積計算,贈送的面積可以減少居住成本。
  李小姐當時以均價1.7萬多元/平方米的價格購置了房屋,付出了近200萬元的高價。為了買房,她借遍了所有的親戚朋友,還在銀行貸下了100餘萬元的貸款。她得到的好處就是陽臺可封閉為卧室使用,相當於三房變四房。買房的業主大多數都在2009年和2010年,他們說當時廣州的房價還不算高,而天河區珠村東環路附近還算偏遠地帶,雖然房價相對於同等位置的高一些,但是衝著開發商贈送面積的誘惑,他們還是義無反顧地選擇了在那裡買房。
  可如今
  房產卻成了違章建築
  遲遲收不到竣工驗收通過消息的業主們,找到了廣州市規劃局,他們被告知小區還沒有經過規劃部門驗收,就擅自進行改建和加建,他們的房產就變成了徹頭徹尾的違建,根本不可能辦到房產證,房子還有被罰款和強拆的風險。
  據業主們統計,整個小區包括5棟樓,總計464戶。據業主反映,開發商在他們購房時早就預料到了這種後果,但是一直採取欺騙的手段。
  2012年1月,開發商在購房合同規定時間內沒有拿到建設工程竣工驗收備案表的情況下,為避免違約責任,讓業主收樓入住,並且以一份“供電部門要求配電房整改導致規劃驗收延遲”的補充協議書,得到了業主的關於延期交樓的理解。
  按照購房合同規定,小區在2011年8月交付使用。但是業主遲遲未接到收樓通知,雙方溝通後,簽訂了一份補充協議書。在業主提供的一份2012年1月8日簽訂的補充協議書中,註明此次延期交樓的原因是,廣州市供電部門要求地下室的配電房進行整改,全部調整至地上,從而導致規劃驗收延遲。開發商廣州攀達房地產開發有限公司承諾竣工驗收備案表於2012年12月取得。
  開發商還承諾,願意在2012年1月11日前收樓的業主,開發商均送收樓大禮包,作為延遲交樓的賠付,包括客廳2匹空調一臺、水電費、物業管理費減免至2012年2月29日、價值300元的家居保潔費。
  按照合同規定,小區在2014年1月辦好房產證,但半年過去了,房產證卻一直沒有動靜。直到2013年11月底,遲遲收不到竣工驗收通過消息的業主們,找到了廣州市規劃局,他們被告知建築物經城鄉規劃部門進行規劃驗收後,對房屋進行加建,如搭層、夾層,或改建,如公建部位變房屋專有部位,需辦理報建手續,否則涉嫌違建。但是翠屏富通雅苑小區開發商的性質比這個還要惡劣,還沒有經過規劃部門驗收,就擅自進行改建和加建,他們的房產就變成了徹頭徹尾的違建,根本不可能辦到房產證,房子還有被罰款和強拆的風險。
  真可恨
  入住兩年要拆牆?
  “開發商的態度一直非常差,連哄帶騙帶恐嚇,就說拆牆是拿房產證的唯一途徑,到時候拿不到房產證就業主自己負責。然而,第一,如何拆,第二,拆除之後是否就能通過驗收得到房產證?第三,拆除期間如出現人身財產安全問題由誰負責?第四,拆除之後我們的‘三房’變‘兩房’、‘兩房’變‘一房’、甚至‘三房’變‘一房’的損失怎麼賠償等等問題,他們從來沒有拿出過可行的細則公示出來。”
  業主馬上找到開發商討要說法,開發商只得承認因為規劃驗收未通過,房產證還辦不下來。如果要辦房產證,就得按照規劃局要求,拆除工作陽臺、花池等違規封閉的部分。因為之前擅自更改規劃,他們重金購買的房子成為了違章建築。
  在長期與開發商溝通後,業主們最終才拿到一封來自廣州規劃局天河分局於6月3日發出的關於小區規劃驗收的復函,復函表明,開發商“擅自將工作陽臺、花池封閉,將部分花池改為陽臺使用,非機動車庫面積不足,東南側臺階,部分綠化占用規劃路”,這才導致規劃局無法驗收樓盤。廣州市規劃局還指出,“開發商的行為導致面積增加,如按規劃許可的報建方案恢復,即拆除違法封閉的部分,我局將依職能辦理、核發《建設工程規劃驗收合格證》”。
  “但是開發商的態度一直非常差,連哄帶騙帶恐嚇,就說拆牆是拿房產證的唯一途徑,到時候拿不到房產證就業主自己負責。但是現在事實很明顯了,我們都知道拆牆並不是唯一途徑。”業主劉女士氣憤地對記者說道。
  “活人怕拆屋。我們已經入住兩年多,老人小孩都在這裡,如果真要拆牆導致人身安全,這個責任誰負責?”居住在翠屏富通雅苑的業主們都顯得比較氣憤。
  現在,開發商提出“拆除封閉的工作陽臺,整改為推拉窗”的方案。但具體的實施方案卻始終沒有制定出來。
  住在E棟的業主劉女士對南方日報記者分析說,“第一,如何拆,第二,拆除之後是否就能通過驗收得到房產證,第三,拆除期間如出現人身財產安全問題由誰負責,第四,拆除之後我們的‘三房’變‘兩房’、‘兩房’變‘一房’、甚至‘三房’變‘一房’的損失怎麼賠償等等問題,他們從來沒有拿出過可行的細則公示出來。”
  開發商廣州攀達房地產開發有限公司總經理馬寧則對南方日報記者解釋說,“一些技術上的問題自然有專門的規定在那裡,不需要跟業主公示。拆除期間出現的責任當然在我,這個我承認,這也很明確,不需要公示什麼”。
  沒辦法
  業主開發商對峙公堂
  “我們堅持不拆,是認為這不合理也不公平。因為業主沒有錯,開發商的錯怎麼能讓業主承擔。而且如果我們拆了,讓開發商用這樣的伎倆得逞了,縱容了這種行為,小業主的利益受損了,會有更多的開發商效仿。而且這個案例一判,我們就會成為先例,以後的業主都無法保護到自己了。”
  在富通雅苑問題完全曝光,並走上法律途徑的情況下,業主與開發商始終未取得對等有效的溝通。
  開發商也曾提出第二套方案,即將部分住宅、大堂、商業等調整為架空層,其建築面積抵消已違法封閉工作陽臺、花池等超出的計容建築面積。對此,規劃局天河分局也於2014年1月給出意見:整改方案涉及第三方利益須進行公示。應向廣州市城管部門申報違法建設處理,經罰款並執行完畢後,可重新申請規劃驗收。
  業主們前期曾針對開發商給予的態度自發進行過問卷調查。由於時間和精力的問題,目前僅回收了200多份的問卷,還不到小區業主總數的一半。
  “雖然我們現在還有沒有足夠的樣本和詳細的統計結果,但就目前來看,有一點至少在參與調查者中是得到80%~90%的業主的同意:只要政府明確了還有其他途徑的情況下我們不願意拆。”業主張女士向記者提到。
  有業主通過專業分析認為,廣州規劃局的復函已經很明確地提出了“可以將該建設工程部分的住宅、大堂、商業等調整為架空層,其建築面積可以抵消違法封閉工作陽臺、花池等超出的計容建築面積。”
  然而開發商在對待這個方案的態度上反覆無常。“這個方案最開始是開發商向規劃局提出來的,後來要罰款、要進行面積沖抵,他就不幹了。”多名業主向記者反映。
  在外地的馬寧經理於8月20日接受南方日報記者電話採訪,他表示:“這個方案是我提的,我怎麼會不同意呢,我今天剛剛向規劃局提交了一份這樣的方案”。
  2014年1月,業主起訴開發商,6月份第一次開庭審理,目前在等待一審判決結果。“進行起訴還是開發商自己最先告訴我們的,我們的律師也一直在要求他們提出可行的協調方案,但是他們就一直拖。”業主張女士告訴記者。
  “我們堅持不拆,是認為這是不合理也是不公平的。因為業主沒有錯,開發商的錯怎麼能讓業主承擔。而且如果我們拆了,讓開發商用這樣的伎倆得逞了,縱容了這種行為,小業主的利益受損了,會有更多的開發商效仿。而且這個案例一判,我們就會成為先例,以後的業主都無法保護到自己了。”業主陳女士及多名業主均向記者表達了他們的堅持。
  據記者瞭解,也有少數業主表示願意拆除,“至少可能拿到房產證。我知道我是魚肉,我只能被刀俎,我已經明確了我是魚肉的地位。”
  ■最新進展
  開發商為“規避風險”故意拖延時間以便進行資金轉移?
  業主聯名請求政府
  儘快出面解決
  記者在業主們手裡看到一份《關於懇請解決翠屏富通雅苑房產證問題的請願書》,附件有近300戶業主的簽字和指印,“我們希望政府部門能夠成立一個專門的工作小組,來牽頭組織各個部門,比如規劃局、國土局、房管局等,專門對我們這個小區的情況進行特案特辦,找到一個三方利益的平衡點。”業主張女士向記者闡述請願書的意願。
  另外,業主陳女士向記者提及一個解決方案,“先補一部分面積,也是沒補夠,但是先把房產證給業主,剩下的面積規劃局再去跟開發商協商追回。這是曾經有過的處理先例。”
  這份請願書於今年8月初遞交到珠吉街道辦事處,目前正處在60個工作日的等待時間。“時間太長了,我們有的業主在8月13日那天又向規劃局再次表達了我們的訴求,說明瞭業主不能拆的實際困難,希望規劃局能幫助業主通過不拆解決房產證的問題。”規劃局答應在一個星期之內給予業主們回覆,但直到發稿當日還沒有信息反饋回來。
  業主提及廣州珠島花園房產證糾紛引起的重大信訪事件給他們提供了一個可行的途徑,他們希望能通過政府來督促開發商為自己的錯誤負責,儘快給業主一個交代。
  目前,廣州市規劃局天河分局還沒有官方的受理情況公示出來。
  業主們反映,開發商很可能在收到規劃局復函後就開始“規避風險”。曾經有業主代表到工商管理局查詢,發現廣州市攀達房地產開發有限公司的註冊資本從簽約時的60000萬元變為現在的10000萬元,法定代表人由“楊成”變更為現在的“趙偉平”。
  在開發商協商人員方面,一直以來就只有自稱為總經理的馬寧以及他的助理在與業主交流,“負責富通雅苑的確實只有我和我的助理”,馬寧對記者說道。
  “他們現在就在進行減資甚至是資金轉移,難保到不得已的時候他們不會通過申請破產來逃避責任。”多名業主向記者反映他們的分析情況。
  信訪維權的道路,業主們希望政府能通過這件事重視起來,對於這樣的行為希望能有強制性的措施或者是提高犯罪成本,規範開發商們在獲得預售許可證、竣工驗收備案表等環節,不要讓他們有鑽空子的可能。
  對於其他方面的問題,馬寧表示暫時沒有時間接受記者採訪。
  市規劃局8月最新回應:
  修改方案需公示
  通過違建處罰後再驗收
  由於翠屏富通雅苑存在擅自將工作陽臺和花池封閉、將部分花池改為陽臺使用、非機動車庫面積不足、東南側臺階部分綠化占用規劃路等問題,根據《廣州市城市規劃條例》的有關規定,廣州規劃局暫不同意這個項目規劃驗收。
  該項目開發商廣州攀達房地產公司曾向規劃部門提出一個解決方案——打算將B棟尚未銷售的首、二層商業面積改為架空層,用來平衡容積率總面積,不過,經測量核實,改為架空層後減少的容積率面積仍少於擅自封閉增加的容積率面積,導致實際容積率面積超過原規劃許可容積率面積。
  如按此方案修改因涉及第三方利益,需要經過嚴格的公示程序,如公示通過,根據《廣州市城鄉規劃程序規定》,還需要經過城管部門對違建處罰並執行完畢後,規劃部門才可以對這個項目進行規劃驗收。
  ■律師說法
  送面積實為偷面積
  面臨極大法律風險
  在現在的廣州樓市,有不少開發商仍然在打著“N+1”戶型的買房送面積噱頭。對於“N+1”戶型及其它送面積的現象,本質是變相提高了樓盤容積率,對消費者而言的“送”,不過是開發商為了獲得溢價而使用的營銷手段而已,但是購房者卻面臨著極大的法律風險。
  南方日報記者走訪時,發現越秀、天河、黃埔等新樓盤,“送入戶花園”、“送露臺”、“送飄窗”、“送地下室”等“N+1”戶型比比皆是。甚至有樓盤宣稱,買一層送一層,標榜實用率200%,70多㎡的房子加上贈送面積可達140多㎡。天下有如此“餡餅”?
  比如蘿崗區就有一號稱本年底廣州樓市綜合體大戶的樓盤,也號稱“N+1”戶型。但是該Loft樓盤並不是一次報建的,這樣何來買一層送一層呢?據業內人士介紹,這個樓盤每個單位採用首層、二層各算部分產權的方式計算,總建築面積為70㎡—75㎡。其餘部分屬於驗收後搭建的部分,偷了諸如電梯間、走廊等空間。建築面積加上“贈送空間”,業主能使用140㎡—160㎡。
  購買上述樓盤看似獲利,但實際算計時,70㎡—75㎡建築面積按照2.1萬元/㎡均價算。而按140㎡—160㎡來算,平攤後約為1.1萬元/㎡,沒有比同區域毛坯交樓的平層產品便宜。但是,消費者還有很大的法律風險。
  中國公益法援平臺東方法信會員律師張興彬介紹,部分偷面積較為厲害的項目,開發商可以通過偷面積增加20%至30%的可售面積,這些面積基本沒有成本,並且也不用繳納稅費,可以說開發商從中獲利豐厚。一些開發商把層高拉大、把飄窗做大,不僅可以將其算成建築面積要購房者埋單,還不用為這些“偷來”的建築面積多交稅費。但是開發商的這種做法,其實就是將業主的合法房產變成了違章建築。
  張興彬稱,有些開發商的“贈送面積”,是通過擅自變更規劃設計違法搭建起來的,比如翠屏富通雅苑小區的開發商。翠屏富通雅苑小區還沒有通過規劃驗收,就擅自更改規劃設計,擅自封閉工作陽臺、花池部分,非機動車庫面積不足,東南側臺階,部分綠化占用規劃路,導致小區整體的容積率遠大於規劃部門給的容積率。這就導致業主們花費巨款購買的房產變成了徹頭徹尾的違建,業主面臨罰款和被強拆的風險。
  ■相關
  送面積再上緊箍咒
  新規正式實施已滿月
  據瞭解,廣州自2011年6月1日起施行《廣州市規劃管理建築面積計算辦法》,其中規定,居住建築的陽臺、入戶花園、設備間以及非居住建築的陽臺、空中花園、活動平臺等半開敞空間,按照其水平投影面積計算建築面積。至於其它“偷面積”的行為也都有相應規定,例如飄窗突出外牆結構邊線小於或者等於0.5米且高度(含上下結構厚度)小於2.2米的,不計算建築面積。超出上述規定的,按照其水平投影面積計算建築面積。
  住建部出台的最新版《建築工程建築面積計算規範》(下稱《規範》)今年7月1日正式實施,修改了凸(飄)窗、陽臺、門廊等項目的面積計算方法。新規比舊規更加嚴格,專門遏制開發商通過飄窗不計算面積、內陽臺算半面積方式“偷面積”的行為。開發商搞“N+1”戶型偷面積帶來的直接結果就是,不少開發商“贈送面積”嚴重超標,被政府管理部門認定為“違建面積和違章建築”。於是,開發商通不過市住規建局的規劃驗收,超過合同期限也無法向業主交樓,及時入住的業主也拿不到房產證。
  ■知多D
  “N+1”戶型
  是贈送面積的一種手段。簡單而言,“N”就是房產證上所購買的房間數,“1”則是不計入產權證的一個空間。關於“1”這個房間,消費者購買的房子面積只有支付了房款購買的產權部分,開發商所謂的贈送面積並沒有計入購房者的產權範圍,購房者只有使用權。
  南方日報記者 成希實習生 吳瑕  (原標題:N+1戶型,多了間房卻沒了房產證)
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爭霸

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